～旧耐震マンション住宅ローン控除と耐震基準適合証明書①～

中野区の不動産会社の「フェイス住販㈱」の町山です！

女性に優しい「中野の不動産屋さん」は今日も頑張っています。

今回は、1981年6月よりも前に建築確認を受けたいわゆる旧耐震マンションで、住宅ローン控除を利用する方法について書きたいと思います。

その方法は・・・「ありません」　

と言うしかありません。（駄洒落ではありません）

とても残念なのですが、その理由を少しご説明したいと思います。

その前に、皆様ご存じのように、耐火構造の物件を購入した場合、その建物が築25年を超えている場合には、住宅ローン控除等を利用することはできません。

但し、耐震基準適合証明書の取得、または既存住宅売買かし保険の付保をすることで、25年超の物件でもローン控除等が利用できるようになるという飛び道具的なやり方があります。（別に飛び道具というほどでもないですかね・・・）

旧耐震ということは、築25年は確実に超えていますので、上記の耐震基準適合証明書発行、かし保険付保のいずれかを受けなければ減税の対象にならないことになります。

ところが、これが難しいのです。

耐震基準適合証明書というのは、簡単に言えば現行法と同等の耐震性を有していることの証明書ですので、旧耐震基準の場合には改めて耐震性を診断する必要があります。

戸建て住宅であれば所有者が単独（あるいは家族で共有程度）ですので、その所有者が耐震診断をして、耐震性が足りなければ耐震補強をすると決断すればいいだけなので話しが早いのですが、マンションの場合は、診断をしようと思えば、その取引対象の部屋だけでなく、マンション全体の診断となりますので、他の部屋の所有者の合意が必要になります。

もちろん、診断費用・場合によっては耐震改修費用もかかりますので、マンション管理組合の決議を経なければなりません。

例えば、「新築の時からここに住んでいて、自分はもう余生を過ごすだけだから、わざわざ大金かけて補強までしなくていい」という意見や、「補強部材が自分の住戸の外観や眺望を損なうような補強をされたら、売れなくなるから困る。他の部屋を補強してくれ」というような意見が出るのが容易に想像できそうです。

このようなこともあって、なかなかマンションの耐震化は進んでいないのです。

つまり耐震適合証の発行は不可となります。

ちなみに、かし保険付保の方はどうかというと、保険付保の要件として、旧耐震の場合には「耐震基準適合証明書」が求められていますので、結局同じ問題にぶつかってしまいます。

このような理由により住宅ローン控除を利用するために必要な書類の発行が不可能なのです。

つまり、ローン控除の利用は不可となります。

さて、極々たまに、「耐震改修済み」と広告にうたわれた旧耐震のマンションが売りに出ていることがあります。

この場合はどうなるのでしょうか？

はい。建築士に書類を揃えて提出し、建築士から「このマンションは確かに耐震改修によって現行法と同等の耐震性を有していますね」というお墨付きを頂ければ住宅ローン控除も可能になります。

気になりますね～

と、言うところでまた次回。