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それでは本日のオハナシ。

住宅ローンの金利上昇圧力が高まってる・・・？！

今年に入ってメガバンク3銀行が長期金利の動向を踏まえ、住宅ローンの固定型１０年の基準金利を引き上げました。

１０年物国債の表面利率の引き上げは平成２７年３月以来７年ぶりという中、長期金利の上昇圧力が強まり、ローン金利がさらに上がる可能性もあります。

国内では「超低金利」が長く続いており、不動産価格が高騰していても何とか購入できていたはこの「超低金利」が支えていた側面があったため、金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。

短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。

国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引の事です。

長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まるのが原則です。

一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使い、国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。

このような需給バランスによって、金利が判断されるのです。

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定しましょう。

購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。

この国債が発行直後に市場で取引されたとして、買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。

投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。

この時、市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。

逆に国債の価格が99円に下がると、99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇となります。

近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきた事があります。

国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼び、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。

ただ、世界的な経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。

そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会（FRB）が金融政策を転換しよう発表し、今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。

量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

米連邦準備理事会（FRB）の利上げはどう影響してくるのでしょうか

米国の長期金利上昇を受けて、先に話したように日本の長期金利も足元でやや上昇しています。

しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。

さて、日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。

その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。

長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映され、変動型で借りている人は金利負担が重くなる可能性も出てきます。

この20年ほど、「上がる、上がる」と言われ続けた店頭金利は変わらず、従来に固定金利を選択していた方は変動を選択してきた方に比べて利息を多く払っていた感は否めません。

しかし、これからのことを想像すると、固定金利も底と言ってよいほどの低金利の今のうちに固定を選択するのも、現実的に考えたほうが良い選択肢です。

不動産の買い時はいつ、という永遠の命題はありますが、不動産の価格は高止まりしていても、低金利の今は買い時の一つのタイミングと言えるかもしれないですね。

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