こんにちは！
「中野の不動産屋さん」フェイス住販の町山です。
今回は金融機関の厳しーい審査を無事に潜り抜け、夢のマイホームを購入した後に続く長い長い住宅ローンの支払い中に起こりえるいくつかのミステイクについてお話したいと思います。
住宅ローン控除を意識しない借換え・繰上返済は注意が必要
マイナス金利が導入され、住宅ローンの借換えを行う人が増えました。しかし、借換えで適用金利が下がりましたが、うっかりしていて住宅ローン控除の適用対象外になっていたというケースがあるようです。
国税庁のサイトには、次の要件をすべて満たす場合には、借換え後も住宅ローン控除の対象になると書かれています。
(1)新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること。
(2)新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であるなど住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること。
元々住宅ローン控除を利用していたという前提で考えると、借換時に問題になるのは主に返済期間でしょう。条件となる「10年」というのは、最初に住宅ローンを借りた時点から完済までの期間です。借換え前の経過期間＋借換え後の残存期間が10年以上でなければ、借換え後は住宅ローン控除の対象でなくなります。
借換えの時に金利が下がった分、借入期間を短く組んだり、あるいは借換えの際に一部内入れなどをして10年を切ってしまうと、受けられると思っていた住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。
この「10年ルール」は繰上返済でも同じことが言えます。うっかり繰上返済をしすぎて完済予定月までの期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除は受けられません。
住宅ローンの返済が厳しくなった際、延滞はしない
最近のコロナ禍でも相談件数が激増したそうですが、コロナでなくても何らかの理由で返済が厳しくなった時の対処法を把握しておくことは重要です。
住宅ローンは30年、35年と長期の付き合いとなるため、想定外のことが起こることもあります。家族や自分の病気、あるいは親が倒れて介護を負うことになった、勤め先の倒産やリストラなど、さまざまなリスクが考えられます。
例えば、夫婦共働きだったのに片働きになれば、収入が半減し、一時的に収入が途切れてしまう事が考えられます。そのような場合は当初予定の毎月の支払いが出来なくなってしまい、困ってしまうものです。
支払いが厳しくなってしまった場合は延滞をする前に、必ず借入れている銀行の窓口での住宅ローン返済の条件変更や、他行への借換えなどを行ってもらえるように相談をしてみる事が重要です。
住宅ローンを延滞すると、金融機関から催促を受けますが、延滞が6か月程度続くと、「期限の利益」が喪失し、金融機関から住宅ローン残債を一括返済するよう求められます。
その後は、保証会社による代位弁済が行われ、債権は金融機関から保証会社に移り、今度は保証会社から返済を迫られることになります。
そこまでいけば、あとは家を売却して返済するしか道はなくなります。うまく負債が残らないように売却できればまだ良い方で、負債が残れば、家はないのに返済だけ続かなくてはならない場合もあります。そうならないためにも延滞だけは避けましょう。
教育資金の積立をせずに繰上返済を行うのには注意が必要
住宅ローンとの付き合い方としては、繰上返済を行い、早期の住宅ローン完済を目指される方も多いかと思います。マイナス金利で住宅ローン金利が史上最低水準であり、むしろ低いがために、「定期預金に預けるより有利だから」と繰上返済を行う方もいるようです。
繰上返済を行えば、支払う予定だった利息が軽減されるメリットはありますが、手元資金が必ず減ります。それでも計画的に行うのはいいですが、問題は、お子様がいる家庭で繰上返済をする場合は、教育資金とのバランスを考える必要があると思います。
教育費負担のピークは、一般的には高校卒業後の大学・専門学校期です。中学校から私立に通う場合はもっと早くから教育費の高負担期が続きます。お子様が生まれる前や、まだ幼い時期に住宅を購入した世帯の一部で、こうした教育費負担に備える貯蓄をせずに繰上返済を行った結果、教育費のピーク時に貯蓄が底をついてしまった例があります。
生前贈与など親からの経済的支援に頼れる場合はいいですが、そうでなければ、繰上返済をしすぎて大学進学時に資金不足に陥ると、奨学金や教育ローンを利用して解消することになり、最悪のケースではお子様の希望する進路を変更せざるを得ない場合もあり得ます。
ぜひ、住宅ローンの返済は計画的に行いましょう。
フェイス住販ではお客様のライフプランシートで効果的な繰り上げ返済のタイミングなどもご提案致します。気になったことやご心配ごとはどうぞお気軽にお尋ねください！！
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